相続税における土地の評価において、個々の土地の形や利用状況によって様々な評価方法が定めらていて、評価方法によっては大きな差が生じることがあります。
そんな土地の評価ですが、自己所有の建物を賃貸している場合、その建物の敷地となっている宅地分、すなわち貸家建付地については、どのように評価すればよいのでしょうか？
貸家建付地評価額＝自用地評価額×借地権割合×借家権割合
貸家建付地評価額は、賃貸していない場合の評価額(自用地評価額)から「自用地評価額×借地権割合×借家権割合」を控除して評価されます。
評価額の高くなる高度商業地区や繁華街地区にある宅地は、自用地と貸家建付地で評価額に大きさ差が生じることになるでしょう。
ところで、貸家の敷地部分を判断する際に境界などがある場合は問題ありませんが、ひとつの宅地に複数の建物が建っていて自己利用の建物と賃貸している建物が混在しているケース、宅地の一部が資材置場などに使われているケースもあるでしょう。
こういう場合に、宅地全体が貸家建付地に該当しないのはお分かりでしょうが、建物が建っている部分だけが貸家建付地として特定されるわけではありません。
ひとつの考え方として、建ぺい率を利用した方法があります。
建ぺい率とは宅地の全体面積のうちで建物が建築できる面積の割合のことです。この建ぺい率を使って、例えば100平米の貸家が経っていた場合、100平米÷60％＝166.6平米の敷地が必要であることが計算できます。
建ぺい率は建築基準法で定められた客観的なものでいうことはいうまでもありません。貸家建付地の面積が不明瞭な場合は、建ぺい率を利用した宅地面積の計算も認められる余地があるのではないでしょうか？
蛇足ですが、建物の中でオーナーが住んでいる自用部分と貸家部分が混在しているケースもあるでしょう。その場合は利用割合で貸家建付地と自用地の評価をします。それから、部屋数がたくさんある貸家で空き家部分がある場合は、継続して入居者募集してさえいれば、全体を貸家建付地として評価可能です。空き家としてそのままにしておくと、自用家屋認定される可能性があるのでご注意ください。